1^ère étape : la création

Une SCPI naît de l’initiative d’une société de gestion qui a identifié un besoin ou une opportunité sur le marché de l’immobilier. Elle devra obtenir un agrément délivré par l’AMF pour exister légalement.

2^ème étape : la collecte des fonds

Un premier tour de table est réalisé avec des associés fondateurs (bénéficiant généralement de frais de souscription réduits) pour constituer le capital initial. La souscription est ensuite ouverte à tous les investisseurs souhaitant devenir associés. Au fur et à mesure que de nouvelles souscriptions sont réalisées, la SCPI accumule des liquidités.

3^ème étape :les investissements

Les liquidités constituées permettent d’acquérir un certain nombre de biens immobiliers. En complément, la société de gestion peut dans une certaine mesure faire appel au crédit pour compléter le patrimoine de la SCPI.

4^ème étape : la maturité

La société de gestion verse régulièrement (trimestriellement en général) aux associés des loyers au prorata du nombre de parts possédées ; elle fait évoluer le prix de la part en fonction de l’évolution du patrimoine et des arbitrages réalisés.

Pendant la phase de maturité, le comportement de la SCPI peut également varier en fonction de si elle est à capital fixe ou à capital variable.

Pour simplifier, dans les SCPI à capital variable, le capital est ouvert et l’acquisition de parts est possible à tout moment. C’est le cas de la majorité des SCPI de rendement, bien que cela ne soit pas systématique.

En revanche avec une SCPI à capital fixe, le capital est fermé sauf lors d’une augmentation de capital. Il est toutefois possible d’acquérir des parts sur le marché secondaire.