En résumé :

Dans les SCPI à capital variable, le capital est ouvert et l’acquisition de parts possible à tout moment. C’est le cas de la majorité des SCPI de rendement, bien que cela ne soit pas systématique.

En revanche avec une SCPI à capital fixe, le capital est fermé sauf lors d’une augmentation de capital. Il est toutefois possible d’acquérir des parts sur le marché secondaire.

En détail :

SCPI à capital fixe:

Comme indiqué précédemment, une SCPI à capital fixe n’ouvre son capital qu’à sa création ou lors d’une augmentation de capital. La décision de procéder ou non à une augmentation de capital dépend de la politique de gestion de la SCPI et se décide dans le but de préserver les intérêts des associés en place, mais également afin de réaliser de nouveaux investissements dans les meilleures conditions possibles.

Pour récupérer son capital et mettre un terme à son investissement, il y a deux possibilités : l’échéance de la SCPI ou la revente des parts sur le marché secondaire.

L’échéance d’une SCPI concerne principalement les SCPI fiscales qui sont toutes des SCPI à capital fixe. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux qui y sont liés, les associés se doivent d’aller au terme de la SCPI. Lorsque celui-ci arrive la SCPI est alors liquidée, c'est-à-dire que l’ensemble de son patrimoine est revendu et le produit de la vente est partagé entre les associés proportionnellement au nombre de parts possédées.

A l’inverse, certaines SCPI de rendement à capital fixe existent depuis des dizaines d’années et leur échéance lointaine n’est que théorique puisque celle-ci peut être repoussée en assemblée générale. La revente des parts devient alors le seul moyen de récupérer son capital. Cette vente peut se faire sur un marché secondaire organisé par la société de gestion ou par une opération de gré à gré si on trouve soi-même un acquéreur.
Pour tout savoir sur la vente des parts.

L’inconvénient de cette forme pour les SCPI de rendement est un taux de volatilité (l’amplitude des variations de prix à la hausse ou la baisse) plus élevé et donc un risque sur le prix de revente plus important en cas de revente précipitée.

SCPI à capital variable

Tout est dans le nom : une SCPI à capital variable peut faire varier son capital pour l’adapter au nombre d’achats et de ventes mensuels. On peut donc souscrire et revendre des parts de la SCPI à tout moment.

Lorsqu’il y a plus d’achats que de ventes le capital de la SCPI augmente, ce qui lui permet d’acquérir de nouveaux biens immobiliers.

A l’inverse   lorsqu’il y a plus de ventes   que   d’achats, le capital diminue. Les ventes non compensées par des achats sont payées par un fond de remboursement prévu à cet effet.

Point important, le marché secondaire de ces SCPI est organisé par la société de gestion qui encadre les prix, évitant ainsi tout écart significatif avec la valorisation exacte du patrimoine de la SCPI.

En conclusion :