Dans la quasi-totalité des cas, les SCPI distribuent des revenus qui sont donc soumis à l’imposition sur le revenu. Ils peuvent appartenir à deux catégories distinctes :

• Des loyers pour la très grande majorité, nets de charges. Il s’agit donc de revenus fonciers.
• Les produits des placements financiers, pour le reste. Il peut alors s’agir de placements de trésorerie liés à la gestion des flux, au report à nouveau, aux provisions pour gros travaux, réserves, … Ce sont donc des revenus de capitaux et de valeurs mobilières, c’est-à-dire d’intérêts et de dividendes.

L’imposition des revenus fonciers peut prendre deux formes :

• Le régime micro-foncier

Pour bénéficier de ce régime, l’associé devra respecter quelques conditions :

• Avoir des revenus fonciers bruts totaux inférieurs à 15 000 € dans l'année.
• Percevoir obligatoirement d’autres revenus fonciers (provenant de l’immobilier locatif et hors dispositifs avec avantage fiscal). Un associé n’ayant que des revenus fonciers issus de SCPI ne peut pas bénéficier du régime du micro-foncier.

Le régime du micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Ainsi, seulement 70% des loyers perçus seront fiscalisés.

Par exemple un investisseur possédant un studio locatif et des parts de SCPI a perçu les revenus suivants :

• Loyer du studio : 400 € par mois soit 4 800 € pour l’année,
• Revenus fonciers des SCPI : 500 € par trimestre soit 2 000 € pour l’année.

Revenus fonciers totaux : 4 800 + 2 000 = 6 800 €.

Ce montant est inférieur à 15 000 € et ce contribuable possède d’autres revenus fonciers que ceux provenant des SCPI. Il peut donc bénéficier du régime micro-foncier.

Pour cela, il devra déclarer 6 800 € dans sa déclaration de revenus et l’administration fiscale procédera à un abattement de 30 % pour ne retenir que 4 760 € (6 800 x 70 %) de revenus fonciers imposables.

Il est à noter que c’est également sur ce montant que les prélèvements sociaux de 17,2 % seront calculés, ainsi que la CSG déductible de 6,80 % qui sera restituée l’année suivant le paiement des prélèvements sociaux.

• Le régime réel

Le régime réel est celui qui est utilisé le plus souvent par les investisseurs, car il leur permet de déduire un certain nombre de charges de leur loyer brut. Le résultat de cette déduction, revenu s’il est positif ou déficit s’il est négatif, est ajouté aux autres revenus imposables pour le calcul de l'impôt à payer. Dans leur grande majorité, les associés de SCPI sont soumis à ce régime.

Celui-ci s’impose à l’investisseur lorsque ses revenus fonciers dépassent 15 000 €, ou qu’ils ne sont constitués que de revenus issus de SCPI. Il est également possible de choisir ce régime sur option même si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.

L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel, notamment dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit, car le montant des intérêts d’emprunt peut être largement supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier. Attention cependant, le choix de cette option est irrévocable pendant 3 ans, ce qui signifie que l’on ne peut pas prendre cette option pour un an puis revenir au régime du micro-foncier. Après la 1^ère année, il faudra nécessairement attendre 2 ans de plus avant de pouvoir changer.

Précision sur les déficits fonciers :

En présence d’un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an (cette limite est portée à 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la déduction au titre de l'amortissement dit « Périssol »).

Il est important de préciser que l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global entraîne une obligation de location du bien pendant une durée minimale de 3 ans, soit jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation. En cas de non-respect de cette obligation, il faudra rembourser les impôts et les éventuels prélèvements sociaux économisés grâce au déficit foncier.

Précision sur les charges d'intérêts d’un prêt immobilier :

Les charges d'intérêts supportées pour financer l'achat de parts de SCPI (ou d'un bien immobilier en direct) sont déductibles des revenus fonciers. En revanche, cette charge n’est déductible que des revenus fonciers et ne peut pas créer de déficit foncier. Lorsqu’il y a plus d’intérêts que de revenus, le delta n’est pas perdu puisqu’il est reportable pendant 10 ans sur les futurs revenus fonciers.

Le déficit foncier, ou la fraction du déficit foncier, qui provient des charges d'intérêts n'est pas imputable sur le revenu global mais uniquement sur les revenus fonciers. On peut reporter pendant 10 ans l'imputation sur les revenus fonciers ultérieurs.

Astuce de conseil-scpi.com : éléments déductibles souvent oubliés

Beaucoup de personnes l’ignorent, mais les intérêts ne sont pas les seuls éléments liés à un emprunt locatif pouvant être déduits des revenus fonciers. Cette astuce est valable pour les SCPI mais également pour tous les autres revenus locatifs. En compléments des intérêts d’emprunt on peut déduire :

•  Les frais de dossier (frais de la banque et frais de courtage si vous passez par un courtier)
• Les cotisations de l’assurance emprunteur
•  Les frais de garantie (hypothèque, société de cautionnement, nantissement, …)
• Les agios et commissions de banque

Astuce de conseil-scpi.com : délégation d’assurance emprunteur

Avec les taux de prêt actuellementtrès bas, l’assurance emprunteur peut représenter entre 30 et 50 % du coût total du financement. Pour réduire ce coût vous avez la possibilité de choisir une assurance autre que celle de la banque, on parle alors de délégation d’assurance. Celle-ci présentera des garanties au moins équivalentes à celle de votre banque et souvent pour un coût bien plus abordable.

conseil-scpi.com a sélectionné 3 des meilleurs contrats d’assurance emprunteur disponibles et les met à votre disposition. Nous trouverons ensemble le contrat qui présentera les meilleures garanties et le meilleur coût pour votre situation. N’hésitez pas à nous en parler ou à faire une simulation directement sur notre site dédié www.conseil-assurance-emprunteur.com. Ce service est disponible pour tous vos financements immobiliers : acquisition de parts de SCPI, acquisition d’une résidence principale ou secondaire, acquisition d’un bien locatif, prêt professionnel, prêt à la consommation, …

•  Les revenus de capitaux et valeurs mobilières

Les SCPI sont à la tête d’un patrimoine principalement immobilier, mais elles ont également un petit patrimoine financier. Evidemment la société de gestion va le faire travailler, ce qui va générer quelques intérêts qui seront imposés comme revenus de capitaux et valeurs mobilières. Ces revenus s’ajoutent au revenu brut global et seront fiscalisés dès le premier euro.

La seule question que l’on peut se poser est : faut-il, si on le peut, demander à bénéficier de la dispense d’acompte ? La réponse est oui car l’acompte n’est au final qu’une avance de trésorerie : il s’agit de payer une partie de ses impôts avec un an d’avance. Pour rappel, pour bénéficier de la dispense d’acompte, il faut disposer d’un revenu fiscal de référence inférieur à 25 000 € pour une personne seule et 50 000 € pour un couple et en faire chaque année la demande à la société de gestion. Ne pas la demander est sans gravité, puisque les intérêts de placements ne représentent que quelques centimes par an. De plus, l’associé se verra remboursé intégralement cette avance sous la forme d’un crédit d’impôt l’année suivante.