M et Mme Untel, couple marié avec deux enfants.

Ils ont perçu 30 000 et 40 000 € de salaires et n’ont pas d’autre revenu.

Ils ont acquis par l’intermédiaire de conseil-scpi.com 3 SCPI : A, B et C pour des montants de 55 000€, 50 000 € et 45 000 € chacune. Le financement a été effectué grâce à un prêt immobilier. En dehors de ces SCPI, ils n’ont pas de bien locatif détenu en direct.

Les caractéristiques des financements sont les suivantes : durée 20 ans, taux hors assurance 2.50 %, taux assurance emprunteur 0.285 %. Soit des mensualités de 304.51 €, 276.83 € et 249.15 €.

Chaque année, le couple Untel reçoit de la part des trois sociétés de gestion un imprimé fiscal unique récapitulant les montants à déclarer, soit pour cette année :

• SCPI A :3 242 € derevenusbruts et 371 € de charges soit 2 871 € nets
• SCPI B :2 869 € derevenusbruts et 329 € de charges soit 2 540 € nets
• SCPI C :2 447 € derevenusbruts et 287 € de charges soit 2 160 € nets

Pour information, cela correspond à un rendement de 5.22 % pour la SCPI A, 5.08 % pour B et 4.80 % pour C. Le terme officiel pour le revenu distribué par une SCPI est la DVM (Distribution sur Valeur de Marché). Elle se calcule sur le revenu net et par rapport au prix d’achat brut (frais inclus).

De plus, la banque leur a indiqué qu’ils ont payé au cours de l’année précédente :

• 1 296.20 € d’intérêts et 156.75 € d’assurance pour le crédit de la SCPI A, soit 1 452.95 €
• 1 178.37 € d’intérêts et 142.50 € d’assurance pour le crédit de la SCPI B, soit 1 320.87 €
• 1 060.54 € d’intérêts et 128.25 € d’assurance pour le crédit de la SCPI C, soit 1 188.79 €

La première page de la déclaration de revenus fonciers de la famille Untel devra être complétée comme ceci :

La 4^ème page de la déclaration de revenus fonciers de la famille Untel devra être complétée comme ceci :

Enfin le résultat final devra être reporté à la case 4BA de la 3^èmepagede la déclaration 2042 :

A présent, comment cette déclaration de revenus fonciers sera-t-elle traitée par l’administration fiscale ? Autrement dit, combien le couple Untel va-t-il payer d’impôts et de prélèvements sociaux sur ces nouveaux revenus ?

Posons le calcul pour bien voir comment cela fonctionne.

Calcul du Revenu Brut Global, soit de l’ensemble des revenus nets du couple :

Salaires

30 000 – 10 %* = 27 000 €

35000 – 10 %* = 31 500 €

* Abattement forfaitaire de 10 % pour frais professionnels, il existe une seconde option qui est la soustraction des frais réels.

Revenus fonciers = 3 608 €

Revenu Brut Global = Salaires nets + Revenus fonciers = 27 000 + 31 500 + 3 608 = 62 108.

A ce Revenu Brut Global, il faut retirer les éléments déductibles, notamment la CSG déductible, pour obtenir le revenu net global. Il est à noter que lorsque l’on a droit à de la CSG déductible, l’administration fiscale s’occupe de la calculer et de la déduire automatiquement, le contribuable n’a rien à faire sur ce point.

Dans le cas présent, la CSG déductible représente environ 245 €.

Revenu Net Global = 62 108 – 245 = 61 863 €

Le couple Untel n’ayant pas droit à des abattements spéciaux (réservés aux personnes infirmes ou âgées de plus de 65 ans sous condition de plafond de ressources), le revenu net global est égal à leur revenu imposable.

Pour déterminer leur niveau d’imposition, nous devons maintenant calculer dans quelle tranche d’imposition ils sont situés. Pour cela, il faut diviser leur revenu imposable par le nombre de parts de leur foyer fiscal. Un couple avec 2 enfants a 3 parts fiscales.

61 863 / 3 = 20 621 €.

Ce montant est-ce que l’on appelle le quotient familial. Il permet de déterminer dans quelle tranche d’imposition du barème progressif de l’impôt on se situe. Pour l’impôt 2018 sur les revenus 2017, le barème est le suivant :

Avec un quotient familial de 20 621 €, le couple a un taux marginal d’imposition (taux maximal atteint dans le barème progressif) de 14 %.

Leur impôt total est donc égal à : (61 863 x 14 %) – (1 372,98 x 3) = 4 542 €

Les prélèvements sociaux eux seront de 620 € (3 608 x 17,2 %).

Sur ces 4 542 € d’impôts, combien proviennent des revenus SCPI ?

Avec un taux marginal d’imposition de 14 %, on arrive à 505 € (3 608 x 14 %) auxquels s’ajoutent les 620 € de prélèvements sociaux, soit un coût total de 1 125 €.

Quel sera leur effort de trésorerie pendant cette année-là ?

Effort de trésorerie pour cette année (la seconde) :

Revenus perçus : 7 571 € (2 871 + 2 540 + 2 160)

Charges de prêt : 9 965.75 €

IR et PS : 1 125 €

Impact de la CSG déductible : 34 € (3 608 x 6,80 %)

Effort de trésorerie : 9 965,75 + 1 125 – 34 – 7 571 = 3 485,75 € soit 290,48 €/m

L’effort de trésorerie moyen sur les 20 ans sera un peu plus élevé, car au fil des ans la quantité d’intérêts déductibles dans l’échéance du prêt va diminuer et cela coûtera un peu plus cher en impôts.

Sans revalorisation des loyers et en supposant que la fiscalité reste constante, on peut estimer que dans cet exemple l’effort mensuel moyen pour le couple Untel sera d'environ : 310 €/m.