Il y a plusieurs avantages à acquérir du Pinel via une SCPI plutôt qu’en direct, en plus de tous les avantages habituels des investissements réalisés via des SCPI :

• Avantage fiscal calculé sur le prix d’acquisition (frais inclus)
• Avantage fiscal immédiat (pas besoin d’attendre la livraison comme pour un bien en direct)
• Acquisition du montant exact souhaité, évitant ainsi des petites surfaces mal placées quand on ne souhaite pas réaliser un investissement d’un montant important

Les inconvénients (car il y en a également) sont les mêmes que ceux des biens acquis en direct :

• Une rentabilité un peu faible de l’ordre de 2 à 3 %
• Une plus-value finale un peu plus difficile à obtenir que sur d’autres SCPI.

Mais au fait, quel est l’avantage fiscal exact d’un investissement Pinel en SCPI et comment cela fonctionne-t-il ?

• Fonctionnement

  Les SCPI Pinel sont des SCPI à capital fixe ayant une durée de vie d’environ 15 ans qui se répartissent de la façon suivante :

  • 6 mois pour la création de la SCPI et la collecte du capital,

  • 2 ans pour la construction des biens immobiliers (neuf ou reconstruction obligatoire dans ce régime),

  • 12 ansdemise en location obligatoire,

  • 1 à 2 ans pour une revente progressive des biens.

Il est à noter que ces SCPI ont une durée de vie clairement identifiée et que les associés ne récupèrent leurs fonds qu’au terme, suite aux cessions des biens. Il n’est donc pas prévu de marché secondaire pour ces SCPI, même si une revente des parts avant terme est théoriquement possible. Pour cela il faudrait renoncer à tous les avantages fiscaux, rembourser ceux déjà perçus et, condition la plus difficile à remplir, il faudrait trouver un acquéreur pour les parts en sachant que celui-ci ne bénéficiera d’aucun avantage fiscal.

En résumé, quand on part sur cet investissement on prévoit d’aller au terme des 15 ans.

• Fiscalité

  Pendant toute la durée de location des biens, les associés perçoivent des revenus fonciers qu’ils doivent déclarer et sur lesquels ils payent des impôts et des prélèvements sociaux. En parallèle, ils bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de leur investissement :
  

  • 2 % par an les 9 premières années (soit 18 %)

  • 1 % par an les 3 années suivantes

  • Soit un avantage total de 21 % en 12 ans

Comme indiqué précédemment, l’avantage fiscal est consécutif à l’acquisition des parts et ne nécessite pas d’attendre la livraison des biens pour en profiter.

Exemple pour l’acquisition de SCPI Pinel :

M et Mme Untel ont acquis des SCPI Pinel pour un montant de 50 000 € le 9 décembre 2016.

De l’impôt 2017 sur les revenus 2016 à l’impôt 2025 sur les revenus 2024, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 1 000 € (50 000 x 2 %) (Dans le cas du passage au prélèvement à la source en 2018, l’impôt serait prélevé l’année de perception des revenus).

De l’impôt 2026 sur les revenus 2025 à l’impôt 2028 sur les revenus 2027, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 500 € (50 000 x 1 %).

Soit un avantage fiscal total de 10 500 € (21 %) en 12 ans.

Entre 2029 et 2030, les biens constituant le capital de la SCPI seront progressivement vendus et la valorisation redistribuée aux différents associés.

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*  Ces acomptes ne sont pas garantis et dépendent du prix de cession du patrimoine immobilier et donc de l’évolution du marché de l’immobilier.

Cet investissement peut comporter un risque de perte de capital, la liquidité du placement est très limitée pendant la durée de détention, le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, de leur date de mise en location et du niveau des loyers.

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