N’est-il pas trop tard pour acheter des SCPI ?
Cette question est tout à fait légitime. En effet, en général quand un placement devient connu du grand public il est trop tard pour y investir. Même si les SCPI sont l’un des placements phares de ces dernières années, avec une collecte très importante, il n’est pas trop tard.
En effet, les SCPI ne sont pas un marché de spéculation, ni un marché de petite taille pouvant être perturbé par un afflux massif de nouveaux clients. Elles se situent sur le marché de l’immobilier, que cela soit le marché professionnel pour les SCPI de rendement ou celui des particuliers pour les SCPI fiscales, les SCPI sont juste une manière différente d’acquérir de l’immobilier.
Pour bien l’illustrer, il faut savoir que la pierre-papier (SCPI + OPCI) a une collecte nette en 2018 de 7.2 Md€, si cela semble colossale ce n’est en réalité que 24 % des transactions d’immobilier d’entreprise du marché français (30 Md€).
Il y a donc encore une marge importante, surtout que les sociétés de gestion profitent des fortes collectes pour se diversifier sur des biens différents (campings, hôtels et diversification dans des pays européens comme l’Allemagne ou les Pays-Bas).
La rentabilité va-t-elle baisser comme pour tous les autres placements ?
C’est possible, on a d’ailleurs déjà pu constater une diminution du taux de distribution ces dernières années. Il s’agit simplement d’une question d’offre et de demande. Aujourd’hui, l’immobilier est le placement qui a le meilleur couple rendement-risque, c’est-à-dire que le rendement est élevé au regard du risque encouru. Les biens immobiliers achetés par les sociétés de gestion se vendent donc plus chers que les années précédentes, ce qui diminue la rentabilité (loyer / prix d’acquisition). Pour être plus précis, ce n’est pas parce que la rentabilité baisse que l’investisseur percevra moins. Ceci peut paraître paradoxal, prenons un exemple chiffré pour bien l’illustrer :
Un couple achète 100 000 € de SCPI qui rapportent 4 850 € par an, soit 4,85 % de rentabilité annuelle. Quelques années plus tard, les SCPI leur procurent toujours 4 850 € de revenus annuels mais la valorisation des parts a augmenté et leurs SCPI valent maintenant 110 000 €, soit un rendement de 4,41 %. Ceci s’explique simplement par le fait que le rendement indiqué chaque année tient compte de la revalorisation des parts et ne dépend pas du montant que vous avez investi initialement.
Pour rappel, en 2018 la revalorisation des parts de SCPI a été en moyenne de 0.82 % contre 1.79 % en 2017 (source IEIF).
Il est par ailleurs intéressant de noter que certaines SCPI commencent à voir un léger redressement de leur distribution depuis 2 ans, grâce notamment à la bonne tenue de l’économie française.
Que va-t-il se passer dans les années à venir ?
Personne n’a de boule de cristal et ne peut répondre avec certitude à cette question. Il n’y a que des hypothèses.
Chez conseil-scpi.com nous pensons que le mouvement, évoqué dans la question précédente, va continuer : dans les prochaines années la rentabilité devrait continuer de diminuer petit à petit voir à se stabiliser (mais moins vite que les autres placements) mais qu’en revanche le prix des parts continuera d’augmenter légèrement.
Les SCPI sont-elles le meilleur placement ?
Il est difficile de répondre de but en blanc à cette question, car il faut préciser ce que l’on entend par meilleur.
Est-ce en termes de rentabilité ? Si oui sur quelle durée ?
Sur une longue durée, les SCPI ne sont pas le placement qui offre la meilleure rentabilité. Pour cela il faut se tourner vers le marché des actions. On estime que sur les 30 dernières années, les actions (revenus réinvestis) ont progressé de 9,3 % alors que les SCPI (revenus réinvestis) n’ont progressé « que » de 7,1 %. Néanmoins, si la rentabilité des actions est élevée, le niveau de risque est beaucoup plus élevé avec des fluctuations plus importantes.
Ainsi, pour répondre à la question nous dirons que les SCPI sont l’un des meilleurs placements actuellement disponibles. Elles proposent une rentabilité relativement élevée avec des possibilités de revalorisation et un risque modéré (celui de l’immobilier- la pierre aura toujours de la valeur, même si celle-ci n’est pas garantie).
