SCPI détenues en direct
Le mode de détention le plus fréquent des SCPI reste la détention en direct de SCPI de rendement ou fiscales. La SCPI de rendement permettra de recevoir et disposer d’un revenu complémentaire pour faire face au remboursement d’un éventuel crédit ou pour améliorer son train de vie, alors qu’en échange d’un rendement plus faible la SCPI fiscale fera bénéficier ses associés d’avantages fiscaux.
SCPI dans une assurance vie
En théorie, l’un des inconvénients de la SCPI dans l’assurance vie est que l’effet de levier du crédit ne sera pas disponible. En pratique, il existe des exceptions comme les prêts hypothécaires non affectés qui permettent de lever de la trésorerie en hypothéquant des biens immobiliers libres de créance. N’hésitez pas à nous en parler si vous êtes intéressés ou souhaitez en savoir plus.
En échange, les revenus et plus-values dégagés bénéficient de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie (fiscalité assurance vie). Il est donc possible de cumuler les avantages des deux produits phares de ces deux dernières années.
Démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit)
Le démembrement de propriété qui a été expliqué précédemment (démembrement de propriété) permet la mise en place de stratégies opposées, en fonction de si l’on cherche à acquérir la nue-propriété ou l’usufruit.
Par exemple : l’acquéreur de la nue-propriété de parts de SCPI peut être un investisseur ayant suffisamment de revenus et qui cherche à se constituer ou à développer un patrimoine. Grâce au démembrement de propriété, il achète ses parts entre 67 et 80 % de leur valeur (en fonction de la durée du démembrement temporaire). Il ne perçoit pas de revenus pendant 5 à 10 ans et donc ne paye pas d’impôt sur le revenu, de prélèvements ou d’ISF pendant ces premières années. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété et la perception des revenus.
Un acquéreur d’usufruit cherche quant à lui à obtenir des revenus complémentaires. Il peut s’agir d’une personne morale cherchant à placer sa trésorerie avec une bonne rentabilité (pour rappel, l’amortissement de l’usufruit permettra de limiter l’impôt sur les sociétés uniquement au gain).
Autre exemple intéressant dans lequel l’acquisition d’usufruit peut apporter une réponse : un enfant poursuivant des études aura besoin de revenus complémentaires pour une durée déterminée, celle de ses études. Les parents disposant d’un petit capital peuvent alors acquérir l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour générer le revenu nécessaire puis faire une donation temporaire de cet usufruit à leur enfant. Ce revenu rentre alors dans l’avis d’imposition de l’enfant, souvent non fiscalisé, et n’est pas non plus pris en compte dans le calcul de l’ISF des parents s’ils y sont soumis.
Autre cas, suite à l’acquisition d’un bien immobilier entièrement à crédit, l’investisseur peut avoir besoin de revenus complémentaires pour réaliser une opération dite « blanche », c’est à dire sans effort de trésorerie mensuel. Pour cela l’investissement doit générer suffisamment de revenus pour faire face au remboursement du crédit. Or aujourd’hui le prix des acquisitions immobilières et les rendements locatifs ne permettent plus d’effectuer des opérations blanches. Seule solution : en complément de son acquisition et de son crédit, l’investisseur doit faire un apport. Pour optimiser l’opération, au lieu d’utiliser son apport directement dans l’acquisition, l’investisseur peut acheter des parts de SCPI de rendement qui génèreront le revenu complémentaire nécessaire au paiement du crédit. Grâce à ce montage, on optimise l’effet de levier du crédit sans avoir un effort de trésorerie important.
Il s’agit ci-dessus de quelques exemples de stratégies pour optimiser la détention de ce placement incontournable qu’est devenu la SCPI. conseil-scpi.com se tient à votre disposition pour trouver la meilleure solution à votre situation.
